引言案例见上文;
切入点一:http://www.czx-law.com/news/435.html
切入点二:http://www.czx-law.com/news/438.html
切入点三:中介责任
中介作为二手房交易中必不可少的重要角色,为双方提供中介服务以促成房屋交易顺利完成。但是,在房屋交易中有一方违约导致交易无法进行时,中介是否需要承担责任。换言之,难道中介只有在交易成功时收取佣金,却在交易失败时无需承担任何责任?
诚至信律师事务所朱志浩律师将结合本案,对这个问题阐述自己的观点:
本案中,中介没有在上架房源时尽到审慎义务,对于挂牌房屋的权属没有厘清。这也是导致李女士陷入到这一场二手房交易麻烦中的原因之一。
中介是否需要承担责任可以从两方面入手:
1.中介合同。其中是否有约定“中介有义务配合卖方完全履行完毕合同”的条款。如果有,则可以要求中介承担相应责任、履行特定义务。如果中介拒不履行,可能涉及要求中介退费的问题。但是,一般而言,中介只是促成双方签订合同,最多也不过配合双方办理过户手续等,并没有保证一方完全履行交房或交款的义务,除非有特别约定。
2.是否有过错。根据《民法典》合同编相关内容:
第九百六十二条:【中介人的如实报告义务】中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百二十九条:【受托人的赔偿责任】有偿的委托合同,因受托人的过错造成委托人损失的,委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的,委托人可以请求赔偿损失。受托人超越权限造成委托人损失的,应当赔偿损失。
本案中,中介确实没有尽到审慎义务,但是又回到了切入点一的难题,如何证明实际损失?在查询相关案例时,发现在实务中往往中介只会退回中介费。如何去规范中介行业的乱象,给予中介行业有力的法律监管,将惩罚措施真正的落实到位,是现在急需去着手的。这不仅是为了保护购房交易双方的权益,更是为了营造一个有序安定的房屋交易市场所必须的。
写在最后:
在此,诚至信所律师朱志浩给到各位卖房者,购房者的建议是:在二手房买卖关系中,无论是买卖双方还是中介方,都应该以诚信为基础的,严格履行合同约定的义务,不能因追求一时的利益而做出有损自身声誉的事情。如果因一方违约导致合同履行瑕疵或者履行不能,那么守约方应该及时咨询房产律师,找到正确的责任人,依法维护合法权益。